Una serie di indispensabili chiarimenti contenuti nella circolare 24/E
Unità immobiliari «unifamiliari» e «indipendenza funzionale»
Per edificio unifamiliare, spiega l’AdE, si intende «un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare».
Poi, però, vengono chiariti altri aspetti importanti sulla presenza e possibilità di considerare «funzionalmente autonome» alcune unità immobiliari: una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata, tra l’altro, di un «accesso autonomo dall’esterno», il che presuppone, per le Entrate, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva». Quindi l’importante è ci sia almeno un accesso così, non che sia l’unico.
«Plurifamiliari» e condominio
Una precisazione importante, che fa capire che queste unità «indipendenti» non debbano necessariamente stare in villette completamente indipendenti ma possano esistere anche in villette a schiera, o in un normale condominio, è data sempre nella circolare: «Le “unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari”, alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della “indipendenza funzionale” e dell’”accesso autonomo dall’esterno”, a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (per esempio il tetto).
Inoltre, viene precisato che il condominio esiste anche senza «costituzione» ufficiale e, per beneficiare del Superbonus sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.
Interventi «trainati» fuori tempo
La norma prevede, dicono le Entrate, che le spese sostenute per gli interventi trainanti
devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione,
mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di
vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data
di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.
Quindi, se il contribuente ha sostenuto spese per interventi trainanti (come il “cappotto termico”) a marzo 2020 e, pertanto, non ammesse al Superbonus, non potrà beneficiare del 110% neanche per le spese sostenute per la sostituzione delle finestre o per l’installazione di impianti fotovoltaici (interventi trainati) anche se i relativi pagamenti siano effettuati dopo il 1° luglio 2020.
Scarica il testo completo della Circolare n. 24 dell’Agenzia delle Entrate – 8/8/20